爱恋餐厅

叶可原创2018-11-08 21:13:13

如果你在一个城市拥有三千平方米以上的大框架结构建筑,什么样的建筑方案能把你的经济效益最大化?现实世界中常见的有以下几种做法:有做大超市、百货商场或专业卖场的,有做美食城的,有做写字楼的,有做足疗保健的,还有很多做酒店的,面积超过五万平方米的话越来越多的会作成多业态混合的购物中心。但不管哪种方案都缺乏稳定的高赢利基础,所以房租很难有实质性的上升,就算是在一线城市的核心区域,比如说北京市王府井或上海市南京路,二楼以上建筑面积大于五千平方米的话房租基本都不可能超过每月每平方米二百元,而在三四线城市房租一般不超过每月每平方米六十元。今天我就给大家提供另外一种选择,它是移动互联建筑的一种低级应用,我姑且把它叫做“爱恋餐厅”吧,这种应用就算在四线城市每平方米每月房租也能收到五百元,在一线城市每平方米每月房租则会轻松超过一千元,秒杀万科万达

什么房租会出现这么大的差别?归根结底就在于前面所有商业形态每平方米建筑面积功能都是固定的,利用率很低,而“爱恋餐厅”有接近一半的建筑面积功能可以根据使用者的需要随时变换,同时采用错位竞争的手段保证可以随时消灭竞争对手。每个城市各种建筑能达到什么房租水平相信你可以很方便的查到,我就不一一列举,只简单用最常见的快捷酒店和“爱恋餐厅”对比分析一下。


为比较方便,假设两个建筑总面积同样都是五千平方米,一个做成快捷酒店、一个做成“爱恋餐厅”。快捷酒店除了前台和必要的布草间,其余全是标准客房,正常情况下应该不超过200间标准客房。“爱恋餐厅”大致的布局方案是这样的:200平方米作为设备机房,100平方米用作厨房及配餐间、100平方米用作便利店(主要卖礼物、水果及食品酒水)及共用前台、80平方米用作库房及杂物间、20平方米用作发廊,并在适当的公共空间安置智能储物柜,其余面积全部布置建筑空间功能转换器、简易型和豪华型两种卫生间。简易型卫生间一平方米左右、内含一个蹲便器和一套简易洗盆;豪华型卫生间需要五平方米以上,内含一个座便器、一套高档洗脸盆和一套双人豪华按摩浴缸。“爱恋餐厅”还有一个特殊的地方是所有建筑空间功能转换器和卫生间都安装智能门锁,它们都需用手机支付费用后才能打开使用。


200间标准客房的快捷酒店能挣多少钱很容易就能算出来,假设是在遵义这样的四线城市,房价按照正常160元、入住率五成算,整个酒店一年的总收入是五百八十四万元,就算经营者水平高超、天天满员,整个酒店一年一千万元收入的天花板也是死死卡在那里的。

为了新人充分理解本方案,我先介绍一下建筑空间功能转换器,是一种特殊的组合家具,有两个对称的滑动拱门、能把平时浪费的建筑空间晚上全部变成卧室,不仅丝毫不会影响白天的用途,还能大幅度简化建筑内部装修,降低建筑分隔装修的造价,因为任何时候它都可以自身封闭为一个私密的独立空间。为了适应不同的需求,我把建筑空间功能转换器设计成以下三种规格的产品:

单人型长宽高总尺寸为2x1x2米,晚上适合一个人睡觉,白天适合两大人+两小孩吃饭吹牛,或者两个人谈情说爱,可以敞开、也可以关在里面吃或吹,搬走一张桌子也可以做足疗,放在开放式写字楼也适合两个人办公用。

双人型长宽高总尺寸为2x1.5x2米,晚上适合两个人睡觉,白天适合四~六个人吃饭吹牛,搬走一张桌子也可以做足疗保健,放在开放式写字楼也适合四个人办公。

全能型长宽高总尺寸为2x2x2米,全能型功能比较丰富,白天适合作为小组讨论或小组会议室,或者六~八个人吃饭吹牛,还可以把桌子临时搬走,搬一台自动麻将机放在中间,另加两根独凳,四个人就可以藏在里面玩麻将。晚上可供两个大人一个小孩同时睡觉,也可供八个幼儿园小朋友睡觉。

明白了建筑空间功能转换器的用途才能搞清楚“爱恋餐厅”的收入构成,至于一个项目几种规格的建筑空间功能转换器以及简易型和豪华型卫生间布置比例怎么确定,则需要参考城市消费水平和项目具体情况进行科学搭配,本例中我假设配置200套单人型建筑空间功能转换器、400套双人型建筑空间功能转换器、100套全能型建筑空间功能转换器、50套简易型卫生间和100套豪华型卫生间。为公平起见,“爱恋餐厅”同样以遵义市举例,它会有以下几种收入:

第一块收入当然就是建筑空间功能转换器的租金收入:在遵义市区三种规格的建筑空间功能转换器小时租金可以分别定为4元、6元和8元,这样的定价可以对遵义市所有的快捷酒店形成很大的冲击,你如果明白拼多多是怎么抢占市场的就明白价格在中国商业竞争中的作用。举个简单的数据就很容易明白,一个人从晚上十点租用一米宽的建筑空间功能转换器睡到第二天早上八点他睡觉的费用是40元、两个人从晚上十点租用一米五宽的建筑空间功能转换器睡到第二天早上八点他们睡觉的总费用是60元、而一家三口从晚上十点租用二米宽的建筑空间功能转换器睡到第二天早上八点他们睡觉的总费用是80元,这样的定价应该不超过遵义市现有快捷酒店的半价,这对价格比较敏感的快捷酒店客户群是相当有杀伤力的,再加上五星级酒店级别的卫生间吸引,基本可以保证每天晚上都住满人。如果需要,甚至还可以直接免费让消费者睡觉来达到消灭快捷酒店的目的,因为睡觉只是“爱恋餐厅”的一个次要功能,必要的话可以放弃这方面的收益。初期阶段建筑空间功能转换器白天用于吃饭、喝茶聊天、打牌等可以按照同样的单价收取租金,市场成熟后不同的时段可以定不同的价格。任何人可以随时按她自己的用途租用,比如说一个足疗师可以自己当老板每天白天租用一米宽的建筑空间功能转换器给人做足疗保健,她每天的收入会比在任何一家足疗店打工高两倍以上,假设她每天有8个客人、每个人收费70元的话(只要收费比一般足疗店低,其它足疗店的客人自然会过来,久而久之方圆几公里范围内的足疗保健师就都会跑到“爱恋餐厅”来自己当老板),她每天的总收入就有560元,即便她自己每天吃住也全在里面,每天的总成本也不超过150元。又比如说一个师范生她可以租用一个两米宽的建筑空间功能转换器办个临时托管所,白天和幼儿园老师一样教孩子们一些基础知识或做游戏、需要留宿的孩子晚上也可就地睡觉,临时托管一个孩子吃住全包每天收200元,一个两米宽的建筑空间功能转换器可以托管八个小朋友,那么她每天最多会有1600元收入,扣除全部成本每天也能挣上千元。一个美甲师她可以租一个建筑空间功能转换器帮人涂指甲。搞婚恋中介的租用一个一米五宽的建筑空间功能转换器就可办公,介绍成功率比在外面租办公楼高得多。就是一个算命先生每天租一个米宽的建筑空间功能转换器坐上两小时也足以让他混碗饭吃。场地面积达到一定规模的情况下所有人也完全可以联系上客户后再临时租用建筑空间功能转换器提供服务,对个体经营者来说等于节约一分是一分,不象其它建筑营业场所想租来做个什么生意最少都要预付三个月房租,没有生意的话房租就等于白白的损失。总之“爱恋餐厅”只要一开业、自然的就会有各种各样想法的人来租用建筑空间功能转换器,因为我总能保证每天晚上住满1200人,基本客流量是随时可以保证的,每个人再引几个朋友来玩,单是一日三餐就是一笔不小的生意。“爱恋餐厅”与足疗城、洗浴中心等服务类场所不同的是本身不会聘用任何技师型人才,仅仅给她们创造一个自主经营的空间和条件,她们完全通过社交软件或口碑招揽自己的客户,这样会让任何服务行业能力强的人获得更好的发展空间,反过来也为“爱恋餐厅”提供更多的房租。当然,对连续租用的人肯定也要有所优惠或鼓励,比如说连续租用几天的人可以允许她租用期间免费在建筑空间功能转换器外表面张帖广告,这样对她的生意肯定有很大的宣传和帮助作用。总之有很多办法保证所有建筑空间功能转换器白天晚上都处于满租状态。假设每套建筑空间功能转换器平均每天出租20小时,则“爱恋餐厅”每天建筑空间功能转换器总的租金收入就是80000元,一年的租金收入则接近三千万元,折算成整个项目月租金每平方米超过480元。

第二块收入是餐饮酒水收入餐宜以轻简为主,其中地家常菜、牛排红酒应该作为标配,另外本地人习惯的早餐为必备,比如说在遵义市的话肯定少不了本地人最喜欢的羊肉粉和豆花面,晚上还可以提供宵夜。“爱恋餐厅”可同时供三千人就餐,每人每餐平均花费60分钟,则滚动循环下来每天最多能供四万八千人喝酒吃饭、喝茶、喝咖啡,假设每天实际吸引二万人、人均消费十元,每天餐饮酒水收入就有二十万元,一年的总收入就有七千多万元。当然因为座位费是单独收取的,食物酒水的单价可以按别的场所五到八折定价,以此吸引顾客,比如说别的地方一杯茶要收二十元,我这里可以只收十元,这样顾客不吃亏,也保证了我的上座率。这一块收入的浮动性很大,人均消费达到十五元的话这一块一年的总收入就超亿元了。

三块收入是卫生间收入。“爱恋餐厅”所有卫生间都需要独立付费使用,假设简易型卫生间使用费每分钟0.2元、豪华型卫生间使用费每分钟1元,当然初期为了吸引客源,简易型卫生间也可以免费使用。按这个比例配置的卫生间我预计使用时间会超过一半以上,每天卫生间的使用费不会低于八万元,因为豪华型卫生间能提高中国中低收入家庭夫妻生活质量,“爱恋餐厅”一定能吸引很多热爱生活的人来尝试享受花上千元的房价也未必能享受到的五星级酒店才会配的豪华型卫生间,同时豪华型卫生间冲浪浴缸的品种设施档次可以多样化,相应的价格也可以从每分钟1元到10元形成不同的档次。遵义市两城区有一百万常住人口,只要吸引到喜欢的人经常来体验,“爱恋餐厅”豪华型卫生间一年的总收入很可能超过五千万元,深化男女关系的问题我就不详细分析了,感兴趣的人自己慢慢体会。

第四块收入是游戏或放电影的收入。虚拟现实技术无论是硬件还是软件都越来越成熟,市场也开始扩散,“爱恋餐厅”既是餐厅、也毫无疑问是最适合年轻人带着虚拟头盔虚度时光的最佳场所。本例“爱恋餐厅”内建筑空间功能转换器可同时供三千人藏在里面玩3D游戏或看3D电影,每天如果有一万人租用虚拟头盔花一个小时在“爱恋餐厅”虚度时光,每人收费10元,则这一块每天就有十万元收入。


除了前述四块主要收入来源,每天上万人流量的“爱恋餐厅”还会有各种各样其它收入,“爱恋餐厅”每晚可供1200人睡觉,自然会有很多储物需要,足疗师需要租来放置她的工具、长租客需要租来放置衣物及其它私人物品,所以可以利用建筑内较差的位置安放智能储物柜,根据储物空间大小每天分别收取2~10元的保管费,则每天几千元保管费基本上也属于纯利润;因为人流量大,自然很多地方就有广告价值,可以提供很多广告位收广告费,另外就是内部便利店每天至少也会有上万元的收入。

“爱恋餐厅”因为具备多军种协同作战的优势,完全可以和现有的多种场所竞争消费者,比如说一个消费者其它消费达到某个最低金额,就可以让消费者晚上免费睡觉,或者连续二十四小时租用建筑空间功能转换器的消费者可以免费给他提供标准的一日三餐,再比如说“爱恋餐厅”消费者可以直接在内部便利店按超市价格买酒喝,价格不到传统酒吧三分之一,结果可想而知,总面积再大一些的建筑可以增设几个KTV包房进一步扩大竞争范围。反正只要舍得下死手,就一定能把其它快捷酒店、足疗城、茶楼、餐厅、洗浴中心、酒吧、KTV娱乐会所的服务员和客户全部抢过来,等它们全部关门后再慢慢提价。当然,“爱恋餐厅”真正最大的优势在于能大幅度提高恋爱成功率,任何形式的恋爱关系都能巧妙的隐身于“爱恋餐厅”,所以男生请女生吃饭一定会选择“爱恋餐厅”,一个城市的帅哥美女资源也自然会向“爱恋餐厅”集中,帅哥美女越多就越能吸引一个城市更多的活跃消费群体来“爱恋餐厅”浪费钱财。

移动互联网上各种各样的社交软件层出不穷,“爱恋餐厅”从硬件设施的角度会全面满足各种社交软件最终落地交流的要求,随你网上用什么软件吹,反正要一起面对面花钱消费的时候我会让你找不到比“爱恋餐厅”更吸引你的场所。“爱恋餐厅”既突破了传统营业场所收入的天花板,又能保证一个比较高的最低赢利水平(差不多是快捷酒店的十倍左右吧),而且重要的是“爱恋餐厅”完全可以使用建筑二层以上的任何楼层,不占用通俗认为本身就值钱的门面房。可能你心中还有很多疑问待解,没关系,所有问题我都能为加盟店提供完美的解释或处理方案。无论你在全中国任何一座城市按照移动互联建筑的要求新修一栋建筑或改造你的建筑,建设或改造完之内我都能把你的房子在现有市价的基础上涨价二~五倍卖出去

移动互联建筑发明人:叶可

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